Güventürk Görgülü
gorgulu@bilgi.edu.tr

İstanbul Mecidiyeköy’de üzerinde ağaç bulunan tek arazi parçası olan Tekel’in eski likör fabrikası arazisi Toplu Konut İdaresi (TOKİ) ve Emlak Konut tarafından satışa çıkartıldı. Ali Sami Yen Stadyumu’nun yanında yer alan 24 bin metrekarelik arsanın içinde bulunan 8 bin metrekarelik kapalı alana sahip fabrika binası halen Büyük Mükellefler Vergi Dairesi olarak kullanılıyor.

Levent ve Mecidiyeköy bölgelerinin İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve diğer kamu kurumları tarafından önemli bir rant alanı olarak görülmesi ve bu bölgedeki inşaat emsallerinin arttırılması, geçen günlerde Zincirlikuyu Karayolları binası ve Levent İETT garajı arazilerinin de çok yüksek fiyatlardan el değiştirmesine neden olmuştu. 96 bin metrekarelik karayolları arazisi, içinde Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu’ndan tescilli Karayolları Binası ile birlikte metrekaresi 8 bin 300 dolardan; 46 bin metrekarelik Levent Garajı ise inşaat alanının daha fazla olması sebebiyle metrekaresi yaklaşık 15-16 bin dolardan el değiştirmişti. Ve gözler Likör Fabrikası’nın üzerine çevrilmişti…

Likör Fabrikası arsasının imar izni 3 emsal ve 36 metre yükseklikle sınırlıydı. Fakat geçen şubatta, İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi tarafından onaylanan plan tadilatıyla bodrumlar dahil toplam inşaat alanı 142 bin metrekareye çıkartılmış, bina yüksekliğindeki sınır da kaldırılmıştı. Böylece 24 bin metrekarelik arsanın emsal oranı 3’ten 6’ya yükseltilmişti. Bununla birlikte, 142 bin metrekarelik brüt inşaat alanından bodrum ve otoparklar düşüldüğünde, arazide inşa edilecek yapının net emsal alanı 4-4,5 olarak hesaplanıyor.

Geçen şubat ayında Emlak Konut GYO Yönetim Kurulu Üyesi Vedat Demiröz’ün açıklamalarına göre, arazi satışından 300 milyon YTL’nin üzerinde gelir bekleniyordu. Oysa ekonomik koşulların olumsuza dönmesi ve gayrimenkul fiyatlarındaki düşüş nedeniyle dün 275 milyon YTL muhammen bedelle satışa çıkan araziden yine Demiröz’ün açıklamalarına göre şu anda “en fazla 300 milyon YTL artı KDV” gelir bekleniyor.

Plan değişikliğinin hikmeti

Yaklaşık 300 milyon YTL’ye, yani yaklaşık 240 milyon dolara satılması beklenen arazi üzerine toplam 142 bin metrekare inşaat yapılabiliyor. Bu durumda, mevcut düzenlemelere göre, tahminen 40 bin metrekarenin otopark ve bodrum alanına ayrılacağı düşünüldüğünde, geriye 100 bin metrekarelik kullanılabilir, kiralanabilir/satılabilir alan kalıyor. En lüks inşaat maliyeti metrekare başına ortalama 300-500 dolar arasında kabul edilirse, 142 bin metrekarelik binanın yapım masrafı ortalama 500 dolardan 70 milyon dolara çıkıyor. Bu bedel arazi maliyetiyle birleştirildiğinde ise toplam 310 milyon dolarlık bir yatırım maliyeti sözkonusu.

Çevredeki Astoria gibi benzer işleve sahip binalarla karşılaştırıldığında Likör Fabrikası üzerine inşa edilecek yapının 70 bin metrekarelik bölümünün ofis, 30 bin metrekarelik bölümünün ise alışveriş merkezi (AVM) olarak değerlendirilmesi mümkün. Bu durumda ofis kullanımı için metrekaresi yaklaşık 35 dolardan, AVM kullanımı için de yaklaşık 140 dolardan kiralama yapılabileceği hesaplanıyor. Yani bina tamamlandığında ofis bölümlerinden yaklaşık 2,5 milyon dolar, AVM bölümünden 4 milyon dolar olmak üzere toplam 6,5 milyon dolar aylık gelir elde edilebiliyor. Yılda 78 milyon dolarlık bu gelirle, yapılan arazi ve bina yatırımının 4 yılda geri dönüşü sağlanabiliyor.

Tabii arazi üzerinde, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu’ndan tescilli olduğu söylenen 8 bin metrekarelik fabrika binasının değerlendirilmesiyle elde edilecek geliri de “bonus” olarak kabul ettiğimiz için hiç hesaba katmıyoruz!…

Bu hesaplama yapıldığında İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından yapılan plan tadilatının hiç de boşuna olmadığı anlaşılıyor. Zira 3 emsal ve 36 metreyle sınırlı inşaat izni olması durumunda 300 milyon YTL’ye satın alınacak bir arazi üzerinde inşa edilecek toplam 70-80 bin metrekarelik bir kompleksin yatırım geri dönüşü 8-10 yıla kadar uzuyor. Böylelikle herhangi bir Avrupa ülkesinde en az 10 yıl olması normal kabul edilen gayrimenkul yatırım geri dönüş hızı, İstanbul’da 4-5 yıla indirilerek “eldeki mal” iştah kabartıcı hale getiriliyor.

Emlak Konut GYO Yönetim Kurulu Üyesi Vedat Demiröz’ün basında yer alan açıklamalarına göre, araziyle ilgilenenler arasında, daha önce Ali Sami Yen projesi ihalesini alan Eren Talu Mimarlık da bulunuyor. Hatta Demiröz, Eren Talu’nun araziyi alması durumunda bunu Ali Sami Yen projesiyle birlikte de değerlendirebileceğini söylüyor. Demiröz’ün verdiği bilgiye göre, arazinin diğer talipleri arasında Hollandalı ve Körfez orijinli gruplar da bulunuyor.